임대차 3법은 무엇인가요?

요즘 핫한 "임대차 3법" 에 대해서 말해보려고 합니다

우선 미리 밝혀둘게
이 법이 좋은 법이다 나쁜 법이다를 말하는게 아닌
사실만을 다룰 예정이며

그 어떠한 판단도 하지 않고
성급한 결론도 내지 않을 것이기에
이런거구나? 정도로만 읽고
지나치시면 될 것 같습니다

집값 얼마나 올랐길래?!

 

끝 없이 올라가는 집값 그리고
최근 집값을 잡기 위해 세종으로 국회부터 주요 시설들을
옮길 수도 있다는 말이 나오자마자
세종시의 집값도 어마무시하게 올라버립니다

kb부동산리브온

특히 아파트 가격이 엄청나게 치솟고 있는 걸
볼 수 있고

kb부동산리브온

전세마저 폭등을 합니다
이에 정부는 유례없이 강력한 정책을 통과시키는데
이게 바로 임대차3법입니다

임대차 3법

 

우선 첫번째, 전월세 신고제는

법률안) 주택 임대차 계약을 맺으면 30일 내로 계약 당사자와
보증금, 임대료, 임대기간, 계약금, 중도금, 잔금 납부일 등의 계약사항을 관청에 의무적으로 신고해야 한다

라는 내용인데 이건 찬성하는 쪽이나 반대하는 쪽 둘다
큰 이견이 없는 내용인 것 같으니 넘어가겠습니다

두번째, 전월세 상한제는

임대료의 상승폭을 연 5%로 제한 한다는 내용입니다
다만 무조건 5%는 아니고
지자체가 임대차 시장 여건 등을 고려하여 조례로 달리 정할 수 있도록 하였습니다
5퍼센트로 강제한 것에 반감을 가진 사람들도 많이 보이는데
집주인이 타인에게 소유권을 넘겼더라도
기존 계약은 연장 가능하며 5% 상한 역시 적용된다는게 알려지며
핫 이슈중의 이슈로 떠오르게 되었죠
가장 쟁점이 되는 부분이라 생각됩니다

세번째, 계약갱신청구권 도입은

기존 2년이었던 임차인 보호기간을 2+2년으로 연장
세입자는 2년을 사용한 뒤 1회에 한해 
임대차 계약을 2년 연장할 것을 청구할 수 있게 됩니다

법률안) 임대인은 임차인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지
계약 갱신을 요구하는 경우
정당한 사유없이 거절하지 못함.
(* '20.12.10 이후 최초로 체결하거나 갱신된 계약은
6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 계약갱신 청구)

단, 집주인 본인 혹은 직계 존비속이 거주할 목적으로 연장을 못해 줄 경우에는
세입자의 계약 갱신 요구는 거부될 수 있습니다
그리고 이 경우 집주인 본인 혹은 그 직계 존비속은 2년동안 실거주를 해야 하죠

 

그리고 위의 내용은

현재 전세, 월세로 살고 있는 사람들에게도 소급 적용이 된다고 합니다
이에 전세 매물이 사라지고 있고, 새로 전세를 들어가려면
꽤 오른 전세값에 들어가기 망설여 지는 상황이라고 하네요

이렇게 까지 강력한 법안은 처음 보는 것 같습니다만
잘 풀릴지 안 풀릴지는 시행을 해 봐야 알겠죠?

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따로 제 의견을 피력할 생각은 없고
강요할 생각도 없지만
위의 내용을 읽어보시면
왜 문제가 되고 뉴스에 자주 나오고
쟁점이 되는지는 짐작 할 수 있으리라 생각합니다

누군가에게 좋은 건 반대로 누군가에겐 안 좋을 수도 있고
마찬가지로 그 반대의 경우도 있겠죠
이에 제 의견이 아닌
긍정적vs부정적 의견들을 가져와 봤습니다

긍정적인 평가 (출처: 나무위키)

임차인(빌리는 사람)의 권리를 크게 신장시켜 전세 난민이 줄어들 것으로 기대된다.
임대인 본인이 거주하겠다는 의사를 표시할 경우 연장을 거부할 수 있는데
제 3자에게 재임대를 했을 경우
갱신거절로 임차인이 입은 손해에 한해서 손배청구를 할 수 있다.
종전 임대차 계약을 근거로 새 법을 시행하므로
계약 기간이 많이 남은 임차인의 경우 5% 상한의 덕을 볼 수 있을 것으로 예상된다. (기계약 소급 적용)

특히 전월세 신고제는 임차인에게 시의성있는 시세 정보를 제공할 것으로 기대되며,
2021년 6월 1일 이후로 세입자가 따로 조취를 취하지 않더라도
보증금을 보호받을 수 있는 법적 근거가 생겼다.
전세 계약의 경우 전세권 설정이나 확정일자를 받지 않으면
집주인이 경매 등으로 집 소유권을 넘길 때 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 생기는 데,
신고제가 시행되면 자동으로 확정일자가 나오기 때문. 전세금을 떼일 우려가 현저히 낮아졌다.

어차피 임대차 3법은 상정된 지 오래된 법안들이라 통과를 예상한 사람이 많았다.
김학환 숭실대 부동산학과 교수는 임차인의 주거 안정에 큰 도움이 될 것으로 봤고,
김주호 참여연대 민생팀장도 임대차 계약이 2년으로 못박힌지 31년이 지나 개정의 필요가 있었다고 평가했다.
안명숙 우리은행 부동산투자 지원센터 부장도 초기 시장 충격만 잘 적응하면
주거 안정에 큰 도움이 될 법으로 예상했다.
김인만부동산경제연구소 김인만 소장 역시 2년마다 전세를 옮겨야 하는 사회적 손실에 비하면
4년 계약에서 시장이 얻는 편익이 클 것으로 예상했다.
6년 보장 시스템에서 4년으로 줄어든 것은 시장 충격을 줄일 것으로 예상하고 있다.

이에 대해 박합수 KB 부동산수석전문위원은 '집주인이 전세금 반환 자금용 목돈 마련이 쉽지 않아서
전세 증가분에 한해 월세 전환을 하는 반전세 형태가 일반화 될 것'이라고 언급했다.
전세가 어차피 없어지지는 않을 것으로 봤다.

부정적인 평가 (출처: 나무위키)

시행을 앞둔 2020년 7월 30일 미래통합당 윤희숙 의원은
국회 본회의에서 전세 제도가 소멸될 것이라는 요지의 연설을 했다.
정부의 공공임대주택의 확대 완료 전까지는
비싼 월세로 물량이 몰리게 될 가능성이 있다.
차입 갭투자자나 본인 소유의 1주택을 전세로 놔 빚을 갚으려는 사람들이
월세로 임대 계약을 전환하는 추세로 바뀌는 것이 아니냐는 언론 보도가 있었다.
주택수요가 월세 시장에 영향을 주는 셈.

전월세 상한제가 기존 계약에 소급 적용되기 때문에
새로 계약을 맺을 때 임대인이 가격을 최대한 올릴 가능성이 높아졌다.
기존 세입자와 신규 세입자 간 2중 가격이 적용돼 시장 왜곡을 걱정하는 목소리도 생겼다.

임차인의 권리 신장을 위한 장치들에 임대인이 피해갈 구멍이 많이 보인다.
특히 계약 기간 갱신에 있어 집주인이나 그 직계존비속의 실거주 여부를 파악할 장치가 있는가하는 점도 쟁점이다.
임차인이 갱신 거부로 입은 손해에 대해 법정 다툼을 할 여력이 없을 거라는 점도 약점이다.
또한 분쟁위원회가 효과적인 기관이 되지 못하면 법이 실효성이 없을 것으로 보는 견해도 있다.

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그러나 전세
74년부터 저금리가 되면 전세제도는 사라질 것이다 라는 얘기가 나왔는데
전세가 사라지지 않고, 사람들이 받아들이는 태도가 달라졌죠
이번에도 마찬가지로 조금은 변화된 전세제도로 정착될 가능성이 높다고
평하는 전문가들이 많은것 같네요

긍정적으로 평가하던 부정적으로 평가하던
이미 손에서 떠난 화살이고
결과는 시장에서 보여줄 것 같네요

이 글을 읽으실 분들이
임대인인지, 임차인인지는 모르겠지만
각자에게 유리하게 할 수 있는 법을
찾으시면 좋겠습니다